Сделките с недвижими имоти са сред най – разпространените в гражданския и търговския оборот. Високата пазарна стойност на имотите налага изключително внимателно изследване на правните проблеми, които е възможно да възникнат при дадена сделка.
Покупко-продажбата е една от най-разпространените правни сделки. Тя крие редица рискове и особености, както за продавачите, така и за купувачите.
По правило договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти са формални. Те следва да бъдат сключени във формата на нотариален акт – арг. От чл. 18 от ЗЗД – „договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Неспазването на формата влече нищожност на сделката – арг. от чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД – Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното“. Нищожната сделка не може да породи желаните от страните правни последици.
В практиката редица причини поставят страните в невъзможност директно и изначално да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт. Най-често това се дължи на необходимост от време за снабдяване с необходимите за сделката документи, или пък осигуряване на финансиране от трето лице (банка). Това налага и сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Правна същност на предварителния договор
Предварителният договор е съглашение между две страни (продавач и купувач) по силата на което те поемат задължение в определен или определяем бъдещ момент да сключат окончантелен договор, с който да бъде прехвърлена собствеността върху определен недвижим имот. Предварителният договор намира приложение и в други хипотези. Въпреки това настоящата статия акцентира върху предварителния договор с предмет покупко-продажба на недвижим имот.
По своята същност договорът е двустранен, възмезден, комутативен и формален.
Двустранен е защото се пораждат задължения и за двете страни по договора. задължение на продавача е да прехвърли собствеността на купувача в определен бъдещ момент. Задължение на последния е да заплати определена цена за така прехвърленото право на собственост върху имота, предмет на договора.
Възмезден е защото и двете страни си разменят престации – всяка страна предоставя на другата определена имуществена облага. Най-често в практиката купувачът заплаща задатък (капаро), а продавачът предоставя владението върху имота.
Комутативен е защото и двете страни изначално знаят какъв е размерът на тяхната престация. Изначално се знае каква цена следва да се заплати, респективно какъв имот ще се придобие срещу тази цена.
Формален е защото следва да бъде сключен в писмена форма. Тази форма е облекчена, доколкото няма изискване за нотариална заверка нито на подписите на страните, нито на съдържанието на договора – арг. от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД – „предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма“.
Ключови аспекти. Съществени уговорки
Предварителният договор има изключително важно значение. Това се дължи на факта, че той обвързва и двете страни по него, съобразно предвидените уговорки. При неизпълнение – всяка страна разполага с правна възможност да предяви иск и да поиска от съда обявяването на предварителния договор за окончателен – арг. от чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – „всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила“.
Ето защо преди подписването на договора следва внимателно да бъдат изследвани всички факти и обстоятелства по случая.
Сред съществените елементи на договора са предметът на договора и цената.
Предмет на договора
Предмет на договора е недвижимият имот, чиято собственост предстои да бъде прехвърлена на купувача. Неговото описание от съществено значение. Също така следва да бъде изрично посочено дали имотът е свободен от вещни/облигационни тежести, права на трети лица, които обременяват собствеността. При наличието на такива обстоятелства правата на купувача биват застрашени. В един евентуален бъдещ съдебен процес той може да бъде отстранен от имота, въпреки, че е заплатил цялата цена и е бил изправна страна по договора.
ВАЖНО: От изключително важно значение за купувачите е да проверите изцяло собствеността върху имота още преди подписването на предварителния договор. Наличието на вписани възбрани, ипотеки, наемни правоотношения, искови молби по спорове с предмет имота, могат да ви отнемат възможността да придобиете собствеността или пък да я придобиете обременена и впоследствие да бъдете съдебно отстранени.
Цена
Цената е част от същественото съдържание на договора. от изключително важно значение е да бъде изчерпателно описан начинът на плащане и сроковете. Това е така, тъй като всяко задължение става изискуемо от датата на неговия падеж. В случай, че страните не са уговорили срок за плащане, то задължението става изискуемо след покана – арг. от чл. 84 от ЗЗД.
Чл. 84. Когато денят за изпълнение на задължението е определен, длъжникът изпада в забава след изтичането му. Но ако този ден е изтекъл след смъртта на длъжника, неговите наследници изпадат в забава след изтичане на 7 дни от поканата. Когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. При задължение от непозволено увреждане длъжникът се смята в забава и без покана.
Неизпълнение. Същност. Правни последици и защита.
Възможни са редица ситуации, при които някоя от страните по подписан предварителен договор не е изправна и не изпълнява поетите с договора задължения.
При неизпълнение са налице различни възможности за защита, в зависимост от ситуацията и формата на неизпълнението.
Обявяване на предварителния договор за окончателен.
Ако например някоя от страните не се яви в уговорения ден и час при нотариуса за сключване на окончателен договор, то изправната страна може да предяви иск пред съда и да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен.
Разваляне на предварителния договор.
При неизпълнение на задължение може да бъде упражнено и потестативното право за разваляне на договора. доколкото предварителният договор няма вещнопрехвърлително действия, развалянето се осъществява по извънсъдебен ред – арг. от противното от чл. 87, ал. 3 от ЗЗД – „развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Ако ответникът предложи изпълнение в течение на процеса, съдът може да даде според обстоятелствата срок за това“.
Претенция за лихва за забава/неустойка.
В зависимост от вида на неизпълнението изправната страна може да претендира лихва за забава или неустойка, ако е уговорена такава. В определени случаи, ако в изпълнение на договора е получен задатък (капаро), може да се претендира връщането му в двоен размер или задържането му от получилата го страна (в зависимост от това коя страна е неизправна) – арг. от чл. 93 от ЗЗД.
Чл. 93. Задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.
Сделките с недвижими имоти крият редица рискове и особености. Именно поради това е препоръчително още преди предприемането на действия по сключване на договор, да проверите изцяло всички факти и обстоятелства по случая.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да дадем пълно и изчерпателно правно становище по вашия случай.