Кога е налице съсобственост?
Правото на собственост е от категорията на абсолютните вещни права. То включва своето съдържание правомощията владение, ползване и разпореждане.
Законът изрично предписва, че е възможно правото на собственост да принадлежи съвместно на две или повече лица – арг. от чл. 30, ал. 1 от ЗС – „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица“. Именно в тези случаи говорим за съсобственост.
От какъв юридически факт се поражда съсобственост?
В практиката са възможни различни правопораждащи съсобствеността юридически факти. Така например наследниците на починало лице могат да се окажат съсобственици по отношение на наследственото имущество.
Възможно е съсобствеността да възникне от сделка. Така например съсобственици ще са две лица, които купуват съвместно недвижим имот.
Съсобственост може да възникне и при възмездно придобиване на имущество по време на брак (в случай, че приложимият режим към имуществените отношения на съпрузите е този на съпружеската имуществена общност). Съпружеската имуществена общност има редица особености. Тя по правило е бездялова. Едва при прекратяване на брака тя се трансформира в дялова, като до доказване на противното дяловете на съпрузите се смятат за равни.
Така например ако двама съпрузи придобият по време на брака си по възмезден начин (чрез покупко-продажба) недвижим имот, то след техния развод се счита, че всеки притежава по 1/2 идеална част от този имот.
Съсобствеността е сложен фактически състав, който поражда различни правни проблеми по повод общата вещ. Законът урежда различни правила относно ползването, разпореждането, подръжката и подобряването на вещта. Налице са и специфики в зависимост от начинът на възникване на съсобствеността, идеалните части на съсобствениците и др. С настоящата статия ще се спрем на въпросите за разпределението на ползването на съсобствен имот.
Кога възниква проблем при ползването на съсобствен имот?
Наличието на съсобственост предполага, че всеки съсобственик притежава идеална част от правото на собственост – например при двама съсобственици, всеки от тях притежава по 1/2 идеална част.
Това означава, че всеки съсобственик може да ползва целия имот, но по начин, който не пречи на другия съсобственик да упражнява правото си – арг. от чл. 31 от ЗС – „всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им“.
Идеалната част от имота може да се превърне в реална едва след реализиране на делба!
Проблеми най-често възникват поради влошените отношения между съсобствениците. Така например един двустаен апартамент, който е съсобствен между две лица може да се използва по най-различни начини в зависимост от разположението на помещенията.
Как може да се разпредели ползването на съсобствен недвижим имот?
Разпределението на ползването е само една от правните възможности за уреждане на отношенията по повод съсобствения недвижим имот, наред с делбата, продажбата на идеални части, покупко-продажбата на наследствени права и др. Налице са обаче редица особености както на процедурите, така и на самия институт.
Доброволно уреждане на спора чрез договор за разпределение на ползването.
Съсобствениците могат да сключат договор за разпределение на ползването, в който обективират съгласието си за начина, по който ще бъде използван имота. При този договор действа принципа на свободата на договарянето, регламентиран в чл. 9 от ЗЗД – „страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави“. Това означава, че страните могат да уговорят различни варианти и срокове, през които да действа договора.
Доброволно уреждане на спора чрез решение на мнозинството от съсобственици.
Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС „общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ“. От ключово значение е формирането на мнозинство и вземането на решение относно ползването и управлението на вещта.
ПРИМЕР: Налице е недвижим имот, който има трима съсобственици при равни квоти. Това означава, че всеки от тях притежава по 1/3 иделна част от имота. Двама от съсобствениците могат да вземат решение за отдаване на имота под наем на трето лице. Доколкото те образуват мнозинство (тъй като притежават повече от половината идеални части от имота), то това решение ще обвързва и третия съсобственик дори против неговата воля. Разбира се и в тези случаи е предвидена защита за третия съсобственик. Ако счита, че решението на мнозинството е вредно за общата вещ, той може да предприеме съдебни действия за защита на правата си. Също така има право да получава припадащата му се част от наемната цена, доколкото той бива лишен от възможността си да се ползва от имота.
Уреждане на спора по съдебен ред.
Законът предвижда специално съдебно производство, в което може да бъде разрешен спорът за разпределение на ползването на недвижим имот.
За да се пристъпи към това производство следва да не може да се образува мнозинство на съсобствениците, които да вземат решение за начина на ползване или макар и взето такова решение – то да е вредно за общата вещ.
Чл. 32. Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.
ПРИМЕР: При двама съсобственици с равни квоти (по 1/2) липсата на съгласие помежду им създава правна възможност за инициране на съдебно производство. Делото може да започне по молба на всеки един от съсобствениците.
Предвид естеството на имота често се налага назначаването на техническа експертиза по делото. Вещото лице след запознаване с естеството на случая дава заключение. В заключението си то предоставя различни варианти за разпределение на ползването на имота.
Съсобствеността създава редица правни и житейски проблеми, които всекидневно са изложени на вниманието на правоприлагането.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.