Договорът за наем е един от най-често срещаните договори в нашето ежедневие. Развитието на гражданския и търговски оборот, както и икономическата обстановка в страната пряко рефлектира и върху наемните цени на недвижимите имоти.
Договорите за наем, както и тяхното изпълнение повдигат редица проблеми както пред наемателите, така и пред наемодателите. В определени случаи последните са изправени пред ситуация да не могат да освободят имота си от нежелан и некоректен наемател за продължителен период от време. Това естествено влече след себе си загуби.
В настоящото изложение ще разгледаме различни сопособи за защита и опразване на наето помещение.
1. Извънсъдебна защита.
Всеки един спор може да бъде разрешен извънсъдебно при наличието на преговорни отношения между двете страни. Намесата на специализирана адвокатска помощ в преговорния процес значително облекчава неговото протичане и при успешен финал може да спести доста време и разноски, които неминуемо биха коствали при съдебно дело.
Доброволното уреждане на спора започва чрез изпращането на извънсъдебна покана от едната страна на другата. В поканата следва да бъдат разяснение и негативните последици от невъзможността да бъде постигнато споразумение, а именно – сигнализиране до компетентните органи и отнасяне на спора пред компетентния български съд, с всички произтичащи от това законови последици. При постигане на съгласие за доброволно уреждане на спора от двете страни, е препоръчително това съгласие да бъде обективирано в писмено споразумение. По този начин страните се обезпечават срещу евентуално последващо неизпълнение на постигнатите уговорки.
При невъзможност да се постигне споразумение, спорът следва да бъде отнесен за разрешаване от съответния компетентен български съд.
2. Иск за опразване на наето помещение.
По своята същност искът е осъдителен. Съдът бива сезиран с искова молба от ищецът наемодател. В основанието на исковата молба той следва да посочи всички факти и обстоятелства, които имат значение за разрешаване на правния спор. Той следва да въведе твърдение за валидно сключен договор за наем, както и неговото прекратяване. В негова доказателствена тежест ще бъде доказването на посочените твърдения. По правило договорът за наем е неформален. Въпреки това с оглед стойността на договора, в определени случаи няма да бъде допустимо доказването му посредством свидетелски показания – арг. от чл. 164 от ГПК. Поради това е препоръчително договорите за наем да бъдат сключени в писмена форма. Това облекчава процеса на доказването при един бъдещ спор между страните.
Ищецът следва да установи и обстоятелството, че договорът за наем е прекратен. Прекратяването може да бъде осъществено по различни начини.
На първо място прекратяването може да е настъпило по обща воля на страните, но въпреки това наемателят да откаже в последствие да напусне имота. Възможно е прекратяването да е настъпило с изтичането на срока на договора, в случай, че е сключен като срочен такъв. За целите на това производство обаче прекратяването следва да бъде тълкувано по-широко. Такъв иск е допустим и когато ищецът твърди, че извънсъдебно е упражнил правото си да развали договора, но въпреки това наемателят отказва да напусне същия. Наемателят ответник може да се брани с възражения. Той може да твърди, че действието на договора не е преустановено. Законът обаче изрично изключва разглеждането на възражения, касаещи собствеността и извършените подобрения в имота – арг. Чл. 314, ал. 3 от ГПК.
2.1. Съдопроизводствен ред.
Законодателят е предвидил специално производство, по което следва да бъде разгледано делото. Правната регламентация се намира в чл. 310 и следващите от ГПК, регламентиращи бързото производство.
Съгласно чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК по реда на тази глава се разглеждат споровете за опразване на наети и заети за послужване помещения. Бързото производство, за разлика от общия исков ред се характеризира със скъсени срокове за разглеждане на спора. Това е и законодателната логика – определени правни спорове да бъдат разглеждани по – бързо от съдилищата. Съгласно чл. 311, ал. 1 от ГПК “в деня на постъпване на исковата молба съдът извършва проверка за нейната редовност и за допустимостта на иска”. В общия исков процес съдът отново проверява редовността и допустимостта на предявените искове, но липсва регламентиран срок, в който той следва да стори това.
След като постъпи отговор на исковата молба от ответника или пък изтече срокът за депозиране на отговор, съдът насрочва делото за разглеждане в открито съдебно заседание в срок не по-късно от 6 седмици.
ВАЖНО: по исковете за опразване на наети или заети помещения не се допуска разглеждането на възражения за собственост и за извършени подобрения в имота – арг от чл. 314, ал. 3 от ГПК.
Считам, че посочената разпоредба е противоконституционна. Неоправдано е да се изостави принципът на законност и състезателност на производството чрез отнемане възможността на ответника да въведе възражения, които се основават на материални права, регламентирани в ЗС. В миналото е отправено искане до Конституционния съд за обявяване противоконституционност на тази разпоредба, но искането е отклонено от КС.
В случай, че ищецът докаже пълно и главно претенцията си, ответникът ще бъде осъден да напусне имота. Ако след влизане в сила на решението ответникът продължава да не го изпълнява, ищецът може да изпълни решението принудително посредством държавен или частен съдебен изпълнител.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.