Какво представлява придобивната давност?
Давностното владение е един от способите за придобиване на вещни права, наред с правните сделки и други начини, определени в закона – чл. 77 от ЗС – „правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона“.
Придобивната давност е период от време, през който владелецът лично или чрез другиго държи имота като свой (упражнява владение) – арг. от чл. 68, ал. 1 от ЗС – „владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя“.
За разлика от владението, държането е упражняване фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя. Държателят не може да придобие собствеността, упражнявайки фактическа власт и ползвайки вещта определен период от време. Тази правна възможност е предвидена единствено за владелеца (добросъвестен или недобросъвестен) – арг. от чл. 68, ал. 2 от ЗС – „държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя“.
Примери за държане и владение:
Наемателят на един недвижим имот е държател на същия. Той упражнява фактическата власт върху имота и го ползва съобразно предназначението му. Липсва обаче другият елемент на владението, а именно намерението за своене, тоест имотът да се държи като свой собствен. Наемателят на един недвижим имот не може да го придобие по давност само поради това, че го е използвал определен период от време.
Възможно е държателят да се превърне във владелец, когато промени намерението си за своене на вещта и обективира това пред собственика. Как може да се реализира това в посочения по-горе пример? Ако наемателят спре плащането на наемната цена, смени ключалката на имота, не допуска собственика и му заяви тези обстоятелства, може да се заключи, че той е придобил качеството владелец.
Ако собственикът не предприеме защитни действия в определен срок, то това недобросъвестно трето лице може да придобие собствеността върху имота въз основа на придобивна давност. Посоченият пример има рядко практическо приложение.
По-чести са хипотезите на завладяни имоти от купувач по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Каква е ситуацията? Сключва се предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Той няма вещнопрехвърлително действие, тоест не прехвърля собствеността върху имота. по своята правна същност той е едно обещание за бъдещо прехвърляне на собствеността, което обвързва страните. Владението върху имота се предава на купувача в деня на подписването на договора. въпреки това окончателен договор за прехвърляне във формата на нотариален акт така и не се сключва. Причините за това са от най-различно естество. Така ако собственикът не защити правото си на собственост върху имота, е изправен пред угрозата третото лице да придобие имота въз основа на давностно владение. Разликата с посочения пример с наемателя е, че купувачът по предварителен договор има качеството на владелец, доколкото владението върху имота му е предадено на договорно основание.
Какъв е давностният срок за придобиване на недвижим имот?
В зависимост от вида на владението собствеността може да се придобие с 5, респективно 10 – годишно давностно владение. Продължителността на срока зависи от това какъв владелец е лицето – добросъвестен или недобросъвестен.
Кой владелец е добросъвестен?
Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена – чл. 70 от ЗС – „владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание. Добросъвестността се предполага до доказване на противното“.В този случай той може да придобие собствеността с кратката 5 – годишна давност.
Примери за добросъвестно владение:
Типичен пример за добросъвестен владелец е лице, което е закупило недвижим имот от лице, което не е собственик на имота, но това обстоятелство не му е известно. В този случай приобретателят (лицето, което е получило имота) ще може да го придобие с кратката 5 – годишна давност.
Кой владелец е недобросъвестен?
Ако владелецът е недобросъвестен собствеността може да се придобие с 10 – годишно давностно владение. Недобросъвестен е владелец, който не отговаря на критериите, регламентирани в разпоредбата на чл. 70 от ЗС. Тоест по аргумент на противното недобросъвестен е всеки владелец, който не отговаря на изискванията, регламентирани за добросъвестния владелец.
Примери за недобросъвестно владение:
Типичен пример от практиката за недобросъвестен владелец е лицето, което е получило владението върху недвижим имот въз основа на предварителен договор за покупко-продажба. В тази насока е и константната практика на върховната ни инстанция. Така например в РЕШЕНИЕ № 1 ОТ 11.05.2020 Г. ПО ГР. Д. № 289/2019 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС е прието, че „ВЛАДЕНИЕТО, ОСНОВАНО НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР, Е ПО ДЕФИНИЦИЯ ОБИКНОВЕНО /НЕДОБРОСЪВЕСТНО/“.
Трябва ли владелецът да се позовава на факта на изтеклата придобивна давност?
Този въпрос бе изключително дискусионен в съдебната практика. Това закономерно доведе до образуването на тълкувателно дело по въпроса. С ТР 4/2012 от 17.12.2012 г. ОСГК ВКС прие, че „позоваването не е елемент от фактическия състав на придобивното основание по чл.79 ЗС, а процесуално средство за защита на материалноправните последици на давността, зачитани към момента на изтичане на законовия срок“.
Закономерно в практиката се поставя въпроса дали може наследник да се позове на изтекла в полза на негов наследодател придобивна давност. Отговорът е положителен. Наследникът може да се позове на изтекла в полза на неговия наследодател придобивна давност. В зависимост от конкретиката на случая това може да стане по различен процесуален ред – с възражение по иск предявен срещу наследника или чрез нарочен иск (установителен/осъдителен), предявен от наследника спрямо трето лице.
Може ли владелецът в полза на когото е изтекъл срокът на придобивната давност да се снабди с документ за собственост?
Да, може. Документът за собственост в такива хипотези е констативен нотариален акт. Производството по снабдяването с този нотариален акт протича на три етапа. Първо е необходимо да се премине през процедура пред общината. Процедурата следва да приключи с получаването на документ от общината в района, където се намира имота, който удостоверява, че имотът не е общински. След това е необходим документ и от областната управа, който установява, че имотът не е държавен. Едва след това нотариусът може да пристъпи към разпит на трима свидетели, които да установяват факта на владението и неговата продължителност. Издаденият констативен нотариален акт подлежи на вписване. Отказът на нотариуса да издаде констативния нотариален акт подлежи на обжалване по съдебен ред.
Въпросът за придобиване по давност на общински имоти създава редица правни въпроси и проблеми и е предмет на разглеждане в отделна статия.
С каква сила се ползва констативния нотариален акт?
В зависимост от вида си документите се ползват с формална и материална доказателствена сила.
С формална доказателствена сила се ползват всички подписани документи. Това означава, че за техен издател се приема лицето, което е положило подписа си под документа. При спор съдът е обвързан единствено от това обстоятелство – арг. от чл. 180 от ГПК – „частни документи, подписани от лицата, които са ги издали, съставляват доказателство, че изявленията, които се съдържат в тях, са направени от тези лица“.
Официалните свидетелстващи документи се ползват с материална доказателствена сила. Това означава, че при спор съдът е обвързан от обстоятелствата, обективирани от длъжностното лице и случили се пред него – арг. от чл. 179, ал. 1 от ГПК – „официален документ, издаден от длъжностно лице в кръга на службата му по установените форма и ред, съставлява доказателство за изявленията пред него и за извършените от него и пред него действия“.
Констативният нотариален акт се ползва с материална доказателствена сила (обвързваща) единствено относно фактите, които са се осъществили пред нотариуса – дата, място, явилите се лица.
Неговият извод относно наличието на давностно владение и придобиване на собственост на това основание не е обвързващ нито съда, нито трети лица, които претендират права върху имота.
В случай, че трети лица имат претенции към имота, те имат възможност да оспорят констативния нотариален акт по съдебен ред. Въпросът за собствеността се разрешава със сила на пресъдено нещо.
В тази насока са и задължителните постановки, обективирани в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ 11/2012 г., пост. на 21 март 2013 г. ОСГК ВКС. В него върховните съдии приемат, че „нотариалният акт, с който се признава право на собственост върху недвижим имот по реда на чл. 587 ГПК, не се ползва с материална доказателствена сила по чл. 179, ал.1 ГПК относно констатацията на нотариуса за принадлежността на правото на собственост, тъй като такава е присъща на официалните свидетелстващи документи за факти. 4 5 При оспорване на признатото с акта право на собственост тежестта за доказване се носи от оспорващата страна, без да намира приложение редът на чл. 193 ГПК“.
Може ли да се придобие по давност съсобствен сънаследствен имот?
Отговорът е положителен. Това обаче крие редица трудности и предизвикателства. Защо обаче е така? За да бъде даден изчерпателен отговор, следва да бъдат анализирани вътрешните отношения между съсобствениците, които се явяват и сънаследници.
Когато съсобствеността е възникнала от наследяване, във вътрешните отношения между съсобствениците всеки е владелец на своята идеална част. По отношение на чуждите идеални части той е държател. В тази насока са и задължителните постановки на ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 1 ОТ 06.08.2012 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 1/2012 Г., ОСГК НА ВКС. В мотивите на решението се приема, че „след като основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, то го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл. 69 ЗС. Тогава, за да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Това е т.нар преобръщане на владението /interversio possessionis/, при което съсобственикът съвладелец се превръща в съсобственик владелец. Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици. Завладяването частите на останалите и промяната по начало трябва да се манифестира пред тях и осъществи чрез действия, отблъскващи владението им и установяващи своене, освен ако това е обективно невъзможно“.
В обобщение на изложеното – за да може съсобственик сънаследник да придобие по давност целия недвижим имот следва по категоричен и недвусмислен начин да обективира пред останалите съсобственици намерението си да свои целия недвижим имот.
Подлежи ли на прекъсване придобивната давност?
Да – арг. от чл. 84 от ЗС, който препраща към чл. 116 от ЗЗД.
Чл. 84 от ЗС (Закон за собствеността). Относно придобивната давност, освен горните правила, се прилагат съответно и чл. 113, 115, 116, 117 и 120 от Закона за задълженията и договорите.
Чл. 116 от ЗЗД. Давността се прекъсва:
а) с признаване на вземането от длъжника;
б) с предявяване на иск или възражение или на искане за почване на помирително производство; ако искът или възражението или искането за почване на помирително производство не бъдат уважени, давността не се смята прекъсната;
в) с предприемане на действия за принудително изпълнение.
От момента на прекъсването на придобивната давност започва да тече нов давностен срок. Изтеклият до този момент срок губи правното си значение.
Кои юридически факти водят до прекъсване на придобивната давност?
Давността може да бъде прекъсната от различни обстоятелства, сред които предявяването на иск, изгубване на владението за период по – дълъг от 6 месеца.
Хипотези и въпроси на придобиването на имот по давност:
Доста често в практиката хората поставят въпроса дали плащането на данъците на имота е основание той да бъде придобит по давност от този, който плаща данъка. Константната съдебна практика приема, че самото плащане на данъка на имота не е достатъчно основание да се приеме, че е налице владение, съответно да тече придобивна давност. Този извод е застъпен и в РЕШЕНИЕ № 50012 ОТ 21.03.2023 Г. ПО ГР. Д. № 1394/2022 Г., Г. К., І Г. О. НА ВКС. В него върховните съдии приемат, че „само по себе си плащането на данъците за къщата не доказва отблъскване на владението, тъй като е нормално този, който ползва съсобствения имот, да плаща консумативите и данъците за него“.
Придобивната давност е сложен правен институт, който поставя редица правни проблеми на вниманието на правоприлагането.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.