Кога е налице съсобственост?
Правото на собственост е от категорията на абсолютните вещни права. То включва своето съдържание правомощията владение, ползване и разпореждане.
Законът изрично предписва, че е възможно правото на собственост да принадлежи съвместно на две или повече лица – арг. от чл. 30, ал. 1 от ЗС – „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица“. Именно в тези случаи говорим за съсобственост.
От какъв юридически факт се поражда съсобственост?
В практиката са възможни различни правопораждащи съсобствеността юридически факти. Така например наследниците на починало лице могат да се окажат съсобственици по отношение на наследственото имущество.
Възможно е съсобствеността да възникне от сделка. Така например съсобственици ще са две лица, които купуват съвместно недвижим имот.
Съсобственост може да възникне и при възмездно придобиване на имущество по време на брак (в случай, че приложимият режим към имуществените отношения на съпрузите е този на съпружеската имуществена общност). Съпружеската имуществена общност има редица особености. Тя по правило е бездялова. Едва при прекратяване на брака тя се трансформира в дялова, като до доказване на противното дяловете на съпрузите се смятат за равни.
Така например ако двама съпрузи придобият по време на брака си по възмезден начин (чрез покупко-продажба) недвижим имот, то след техния развод се счита, че всеки притежава по 1/2 идеална част от този имот.
Съсобствеността е сложен фактически състав, който поражда различни правни проблеми по повод общата вещ. Законът урежда различни правила относно ползването, разпореждането, поддръжката и подобряването на вещта. Налице са и специфики в зависимост от начинът на възникване на съсобствеността, идеалните части на съсобствениците и др.
С настоящата статия ще се спрем на въпросите, които се пораждат във връзка с участието в ползите и тежестите на общата вещ. Съсобствеността поражда и редица правни проблеми между съсобствениците – разпределение ползването на общата вещ, делба, поддръжка и подобрения на общата вещ.
Поддръжка на общата вещ. Необходими разноски.
Всяка вещ е подложена на въздействия, причинени както от нейното използване, така и от атмосферните условия, на които е подложена. Процесът на захабяване е естествен. За да бъде поддържана в състояние, която да я прави годна за употреба, тя следва да бъде поддържана. Това неминуемо е свързано с разноски.
Правната доктрина определя разноските, които служат за поддръжка на общата вещ за необходими. Те не увеличават стойността на вещта.
По правило всеки съсобственик следва да покрива тази част от тях, която кореспондира на неговия дял в съсобствеността – арг. от чл. 30, ал. 3 от ЗС – „всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си“. В тази насока е и практиката на върховната ни инстанция. Така например в Решение № 193 от 30.11.2016 г. по гр. дело № 842/2016 г., ВКС, III-то ГО, се приема, че „както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на собствениците на сградата. Принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела му в общите части“. Случаят касае необходими разноски на общи части в етажна собственост, но правилото е приложимо и в общата хипотеза на съсобственост.
Полезни разноски. Разграничение с необходимите. Обезщетяване на полезните разноски.
Полезните разноски биват определяни от доктрината и съдебната практика като подобрения. По правило те водят до увеличаване стойността на вещта. Въпросите за тяхното обезщетяване налагат преценка на редица обстоятелства и се преценяват конкретно във всеки един случай.
При извършен разход за ремонтна дейност в съсобствен недвижим имот на първо място следва да бъде подложен на анализ въпросът каква е същността на сторените разноски. Ако са свързани с поддръжката на вещта и не водят до увеличаване на нейната стойност, то става въпрос за необходими разноски. Ако стойността е увеличена, то тогава следва да се квалифицира като подобрение.
Едва тук се поставя вторият важен въпрос, а именно – какво е качеството на лицето, което е извършило подобрението. В общия случай когато има съсобствен недвижим имот и подобрението е извършено само от един съсобственик, той е държател на чуждите идеални части. В този случай отношенията се уреждат по реда на чл. 30, ал. 3 от ЗС. Това означава, че всеки съсобственик следва да понесе частта от разноските, която отговаря на дела му в съсобствеността.
Възможно е обаче съсобственик да е завладял целия имот. В тези случаи той ще има качеството на владелец. Подобренията, извършени от владелец подлежат на обезщетяване по друг ред. Ако владелецът е добросъвестен, той може да претендира сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на подобренията – арг. от чл. 72 от ЗС – „добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяване съдебното решение.
Той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта. До заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта“.
Кой владелец е добросъвестен? Отговор на този въпрос се съдържа в разпоредбата на чл. 70 от ЗС. Тя предписва, че „владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание“.
Различно е положението при недобросъвестния владелец. Ако той извърши подобрения върху имота ще може да претендира само по-малката сума измежду тази, която е заплатил за извършването на подобренията и сумата, с която се е увеличила стойността на имота – арг. от чл. 74 от ЗС – „недобросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения“.
Начин на обезщетяване
В случай, че съсобственик откаже да заплати парична сума, съразмерна с дела му в съсобствеността, за другите съсобственици възниква правен интерес от предявяването на иск пред съответния компетентен съд на територията на страната.
Исковата претенция е осъдителна. При успешно приключване на делото, ответната страна ще бъде осъдена да заплати дължимата сума. По правило загубилата делата страна следва също да заплати и сторените в производството разноски – държавна такса, адвокатско възнаграждение, депозити за вещи лица – арг. от чл. 78, ал. 1 от ГПК – „заплатените от ищеца такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е имал такъв, се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска“.
Ако след влизане в сила на съдебното решение ответната страна продължава да не изпълнява задължението си, възниква правната възможност за предприемане на принудително изпълнение. Принудителното изпълнение започва по молба на заинтересованото лице до компетентния частен или държавен съдебен изпълнител. В хода на изпълнителното производство са налице различни изпълнителни способи – запор на банкови сметки/движими вещи, възбрана върху недвижимо имущество.
Съсобствеността създава редица правни и житейски проблеми, които всекидневно са изложени на вниманието на правоприлагането.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.