Договорът, с който се прехвърля недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка не е изрично предвиден в нашето законодателство. Въпреки това той е един от най – често сключваните договори в практиката. Това е закономерно, доколкото чл. 9 от ЗЗД предписва, че „страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави“. В това се изразява принципа на свободата на договаряне, който е основополагащ в гражданското право.
Какво представлява договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка?
По своята правна същност договорът е двустранен, възмезден, формален и алеаторен.
Двустранен е защото от него възникват задължения и за двете страни. Прехвърлителят има задължението да прехвърли собствеността върху имота и да предаде неговото владение. Приобретателят (лицето, което получава имота и става негов собственик) има задължението да гледа и издържа прехвърлителя. Възможно е (а и е препоръчително) прехвърлителят да си запази пожизнено право на ползване върху имота. Правото на ползване гарантира на ползвателя възможността да се ползва от имота и да живее в него, въпреки че собствеността вече е прехвърлена на трето лице. Правото на ползване може да бъде учредено за определен срок или пожизнено (до края на живота на ползвателя).
Договорът е възмезден, тъй като всяка от страните получава имуществена облага. Прехвърлителят получава правото да бъде гледан и издържан, а приобретателят – правото на собственост върху имота.
Договорът е формален, доколкото предмет е прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот. Чл. 18 от ЗЗД предписва, че „договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт“. Неспазването на законоустановената форма води до нищожност на договора – арг. от чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД – „нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното“.
Договорът е алеаторен. Алеаторни са договорите, при които към момента на сключването страните не знаят размера на задължението си. В настоящия случай приобретателят на имота не знае нито колко време ще гледа и издържа прехвърлителя, нито колко разходи ще му коства това.
Възможно ли е да бъде сключен предварителен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка?
Да! Може да бъде сключен предварителен договор за прехвърляне на имот срещу задължение за гледане и издръжка. Договорът следва да бъде сключен в обикновена писмена форма – аргумент от чл. 19 от ЗЗД – „предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма“.
В случай, че някоя от страните не изпълни задължението си по предварителния договор, за изправната страна възниква възможност да предяви иск пред компетентния съд и да иска обявяването на предварителния договор за окончателен – арг. от чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – „всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила“.
Това създава допълнителни гаранции за защита интересите на страните по договора. Искът за обявяване на предварителния договор за окончателен се погасява с общата 5 – годишна давност.
ВАЖНО: Изтичането на давностния срок не лишава страната от възможността да предяви иск пред съответния компетентен съд. Въпреки това в тази хипотеза ответникът може да предяви възражение за изтекла давност. При уважаването на това възражение искът ще бъде отхвърлен като неоснователен.
С какви правни възможности разполага прехвърлителят, ако приобретателят (получателят) на имота не изпълнява задължението си за гледане и издръжка?
Реално изпълнение.
На първо място прехвърлителят на имота може да поиска реално изпълнение на поетите с договора задължения. Това означава да иска изпълнение на задължението да бъде гледан и издържан. Това искане може да бъде заявено както по съдебен ред, така и извънсъдебно. Извънсъдебният способ може да се реализира чрез така наречената нотариална покана, която се изпраща до лицето, което е получило имота. при невъзможност за доброволно и извънсъдебно уреждане на спора, същият следва да бъде отнесен пред съответния компетентен съд. Съдебната защита е по-интензивна и е скрепена с принуда. Това означава, че влязлото в сила решение може да се изпълнява принудително по реда на ГПК.
Искът за реално изпълнение се погасява с общата 5 – годишна давност.
Разваляне на договора.
Прехвърлителят може да предприеме разваляне на договора. предпоставка за развалянето е лицето, което е получило имота да не изпълнява поетите с договора задължения.
Доколкото става въпрос за договор, с който се прехвърля вещно върху недвижим имот, развалянето се допуска само по съдебен ред – арг. от чл. 87, ал. 3 от ЗЗД – „развалянето на договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред“.
Трябва да бъде предоставен срок на длъжника, в който той да изпълни задължението си. Изключение от това правило е налице, когато прехвърлителят на имота няма вече интерес от реалното изпълнение на задължението за гледане и издръжка – арг. от чл. 87, ал. 1 от ЗЗД – „когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма“.
Исковата молба за разваляне на договора подлежи на вписване – аргумент от чл. 114 във вр. с чл. 112 от ЗС.
По този начин се създава противопоставимост на спора спрямо трети лица. Това има важно практическо значение. Така например ако лицето, което е получило имота го прехвърли на трето лице след като вече исковата молба е вписана, то съдебното решение по делото ще бъде противопоставимо на това трето лице. Третото лице ще трябва да предаде владението на имота на първоначалния прехвърлител, ако той спечели делото.
В случай, че третото лице е придобило имота преди да бъде вписана исковата молба за разваляне, то неговите права са защитени и решението по делото не може да му бъде противопоставено – аргумент от чл. 88, ал. 2 от ЗЗД – „развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба“.
Поради това от изключителна важност е когато е налице неизпълнение своевременно да бъдат предприето съответните действия. Дали ще бъдат предприети действия, обезпечаващи реалното изпълнение на договора или неговото разваляне е въпрос, който се разрешава в зависимост от волята и желанието на правоимащото лице.
Също така от изключително важно значение преди придобиването на имот е да бъде направена обстойна проверка, касаеща собствеността.
Правото на разваляне на договора е наследимо. Наследниците могат да го упражнят в общия 5 годишен давностен срок.
С какви възможности разполага приобретателят (лицето, получило имота) когато прехвърлителят не му дава възможност да полага грижи за него и да го издържа?
Не са редки случаите в практиката, когато поради влошени отношения между страните, лицето, на което се дължи гледане и издръжка не допуска приобретателя да изпълнява задълженията си. Това понятие е познато в правната доктрина и съдебната практика като „забава на кредитора“. Регламентацията на института е в чл. 95 и следващите от ЗЗД – „кредиторът е в забава, когато неоправдано не приеме предложеното му от длъжника изпълнение или не даде необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си“.
Много често срещана грешка е лицето, в чиято тежест е задължението за гледане и издръжка, да спре напълно изпълнението на задълженията си. То напълно се дезинтересира от прехвърлителя на имота. Аргументите за тези действия са, че последният не го допуска до имота, гони го, не му дава възможност да изпълни задължението си. Така след смъртта на прехвърлителя, неговите наследници предявяват иск, с който искат разваляне на договора поради неизпълнение. В тежест на приобретателя на имота е да докаже, че е полагал грижи и е издържал прехвърлителя. Когато не може да докаже изпълнението си – съдът уважава иска и допуска развалянето на договора. По този начин ответникът ще бъде съдебно отстранен от имота.
За да бъдат защитени правата на приобретателя той трябва от момента на забавата на кредитора да продължи да изпълнява, но парично. След това трябва да бъде предявен иск пред съда, с който се иска трансформация на задължението за гледане и издръжка в парично. Това се налага именно поради обстоятелството, че прехвърлителят не оказва необходимото съдействие да бъде гледан и издържан. При уважаване на искането, съдът определя месечна сума, която следва да бъде предавана на прехвърлителя. В случай, че той отказва да я приеме следва сумата да се вложи в банка в открита сметка на негово име – аргумент от чл. 97 от ЗЗД – „ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът може да се освободи, като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението. Пари, ценни книжа и ценности могат да се оставят за пазене в банка по местоизпълнението и без разрешение от съда“.
По този начин при една последваща претенция на наследниците на прехвърлителя за разваляне на договора, правата на приобретателя ще бъдат напълно защитени. Това е така, тъй като той своевременно е поискал трансформация на задължението си за гледане и издръжка в парично задължение. Последното от своя страна може лесно и бързо да бъде доказано в производството чрез документи.
Посочените изводи са подкрепени и от константната практика на върховната ни инстанция. В РЕШЕНИЕ № 178 ОТ 20.06.2012 Г. ПО ГР. Д. № 1542/2011 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС е прието, че „ИЗПЪЛНЕНИЕТО НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА В НАТУРА ИЗИСКВА И СЪДЕЙСТВИЕ ОТ СТРАНА НА КРЕДИТОРА. КОГАТО ПОСЛЕДНИЯТ НЕ ОКАЗВА СЪДЕЙСТВИЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО, ДЛЪЖНИКЪТ ИМА ПРАВО ДА ТРАНСФОРМИРА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА В ПАРИЧЕН ЕКВИВАЛЕНТ И ДА ИЗПЪЛНЯВА ЗАДЪЛЖЕНИЕТО СИ ЧРЕЗ ЗАПЛАЩАНЕ ПО УСТАНОВЕНИЯ РЕД НА СЪОТВЕТНА СУМА. ЗА ИЗДРЪЖКА В НАТУРА ДЛЪЖНИКЪТ ТРЯБВА ДА ПРОДЪЛЖИ ИЗПЪЛНЕНИЕТО В ПАРИ БЕЗ ДА ЧАКА РЕШЕНИЕ ЗА ТРАНСФОРМАЦИЯ“.
В РЕШЕНИЕ № 439 ОТ 22.12.2011 Г. ПО ГР. Д. № 90/2011 Г., Г. К., ІІІ Г. О. НА ВКС се приема, че „длъжникът трябва да продължи изпълнението в пари без да чака решение за трансформация. Нуждата на кредитора от средства за съществуване не може да остане неудовлетворена докато трае производството за трансформация на задължението за издръжка“.
Договорите, с които се прехвърлят недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка създават различни правни проблеми и на двете страни – както на прехвърлителя, така и на приобретателя. Препоръчително е преди да предприемете действия по прехвърляне, респективно придобиване на собственост по този ред е да се консултирате със специалист в съответната област.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да дадем пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.