Правото на ползване е вещно право. То обаче се учредява върху чужда вещ. Именно това е разликата между вещното право на ползване и ползването, разгледано като правомощие на собственика да използва своята вещ. Това е и разграничителния критерий с ползването, което почива на облигационно основание – пример: ползването на вещта от наемател.
Законодателната уредба на правото на ползване е поместена в ЗС (Закон за собствеността). Институтът повдига редица въпроси – учредяване, права и задължения на ползвателя, погасяване и други.
Правото на ползване може да бъде учредено както върху движими, така и върху недвижими вещи. За движимите вещи обаче изискването е те да са непотребими, тоест такива, които не изчерпват субстанцията си при тяхното използване.
В настоящото изложение ще се спрем върху правото на ползване върху недвижими имоти.
Същност на правото на ползване.
Чл. 56, ал. 1 от ЗС предписва, че “правото на ползуване включва правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено”.
Ползването на вещта и извличането на добивите от нея са основните правомощия на ползвателя.
1.1. Право да се използва вещта.
Това право включва всички действия, които ползвателят може да извършва с вещта. Той може да я ползва лично или чрез трето лице, да я отдава под наем. Въпреки това ползвателят не може да се разпорежда с вещта, тъй като не е неин собственик. Това е така, тъй като правото на собственост е вещно право върху чужда вещ. Той не може да се разпорежда и със самото вещно право на ползване. Това е така, тъй като правото на ползване възниква и се учредява с оглед личността на ползвателя.
1.2. Право да се получават добивите от вещта.
Добивите от вещта могат да имат различно естество. Те могат да бъдат естествени или граждански. Последните от своя страна съставляват облаги, които се реализират в следствие ползването на вещта. Типичен пример за това е наемът на недвижим имот. Наемната цена съставлява граждански плод по смисъла на закона. При сключване такъв договор, ползвателят има право да получи наемната цена. В тази насока е и константната практика на върховната ни инстанция. Така в Решение № 13 от 24.02.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2906/2021 г., I г. о., ГК се приема, че “вещното право на ползване включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и да се получават добивите от същата, без тя да се променя съществено. Ползвателят може да упражнява правото на ползване лично или чрез другиго, като му предостави ползването на имота на основание заем за послужване или наем. В такъв случай ползването се осъществява чрез трето лице и основанието за упражняваната от това трето лице фактическа власт е противопоставимо на собственика на имота”.
Възникване на правото на ползване.
Чл. 55 от ЗС предписва, че “вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона”.
Типичен пример от практиката за възникване правото на ползване е при прехвърлителни сделки, с предмет недвижими имоти. Прехвърлянето на имота може да се реализира чрез различни способи. При дарение или прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, собствеността преминава върху трето лице (приобретател на имота). Въпреки това прехвърлителят може да запази за себе си право на ползване върху имота. По този начин за новият собственик остава “голата собственост”. Собствеността е “гола”, защото вещното право на ползване обременява имота и е противопоставимо на собственика. Той е длъжен да осигури на ползвателя възможността да упражнява правото си. Ако собственикът извършва действия, с които пречи на носителя на вещното право на ползване да упражнява правото си, то за него възниква правната възможност да предприеме действия за защита на правото си, включително и по съдебен ред.
Задължения на ползвателя.
Законът предписва задължения в тежест на ползвателя. Въпреки това в гражданските правоотношения действа принципа на свободата на договарянето. Възможно е страните по сделката, с която се учредява право на ползване да уговорят условия, различни от законоустановените.
3.1. Задължение за плащане на разноските, свързани с ползването на вещта.
Законодателят е възложил в тежест на ползвателя разноските, свързани с ползването на вещта – арг. от чл. 57, ал. 1 от ЗС. Става въпрос за необходими разноски, които се правят за запазване на вещта, данъци и други такси. Законодателната логика е последователна. След като ползвателят черпи облаги от вещта – правото му да я ползва и да придобива плодовете от нея, в негова тежест следва да се възложат и разноските.
3.2. Задължение за застраховане на вещта.
Чл. 57, ал. 4 от ЗС предписва, че “ползвателят е длъжен да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго”. Изрично е уредена възможността страните по правоотношението да уговорят нещо различно – например вещта да не бъде застрахована.
Срок и погасяване на правото на ползване.
Правото на ползване е срочно право. То може да бъде учредено за точно определен период от време – пример: 5 години, считано от учредяването му. С изтичане на срока правото се погасява.
Правото на ползване може да бъде учредено и пожизнено – докато е жив ползвателят. При смърт, правото се прекратява. То не може да бъде отчуждавано или наследявано, тъй като възниква с оглед личността на ползвателя.
Правният мир предвижда различни способи за прекратяване и погасяване правото на ползване. Изтичането на срока е само една от предпоставките за погасяване на правото. Правото на ползване се погасява и при сливане качеството на ползвател и собственик. Типичен пример за това е когато носителят на вещното право на ползване придобие собствеността върху имота. По този начин той ще стане собственик. Правото на ползване е вещно право върху чужда вещ.
Правото на ползване може да бъде погасено и по давност, ако то не бъде упражнявано в период от 5 години. Давността обаче не се прилага служебно. Заинтересованото лице следва да се позове на нея.
Вписване.
Правото на ползване е вещно право. Вещните права върху недвижими имоти се учредяват чрез формални сделки. Чл. 18 от ЗЗД предписва, че “договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт”. Нотариалните актове подлежат на вписване – арг. от чл. 112 от ЗС.
От изключително важно значение е когато предприемате действия по придобиване собствеността върху недвижим имот е да проверите дали върху него не е учредено вещно право на ползване. Наличието на такова право би ограничило собствеността, която ще придобиете.
Вещните права и сделките с недвижими имоти повдигат редица въпроси пред правоприлагането.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.