Сделките с недвижими имоти са сред най – разпространените в гражданския и търговския оборот. Високата пазарна стойност на имотите налага изключително внимателното изследване на правните проблеми, които е възможно да възникнат при дадена сделка.
Сделките с имоти могат да бъдат най-различни. Покупко-продажбата, дарението, прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане, както и ипотеката са само част от богата палитра от сделки.
В настоящата статия ще се спрем на някои от най-често срещаните проблеми, които срещат както купувачите, така и продавачите на недвижими имоти, както и основните аспекти на някои прехвърлителни сделки.
Какво представлява покупко-продажбата?
Съгласно чл. 183 от ЗЗД „с договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати“.
По своята правна същност договорът е консенсуален, двустранен, комутативен, а в определени случаи и формален.
Договорът е двустранен, защото възникват задължения и за двете страни. Продавачът се задължава да прехвърли собствеността и да предаде вещта, а купувачът да заплати уговорената цена.
Договорът е комутативен, защото страните предварителна знаят какви са техните задължения, както и техният размер.
Договорът е и формален, когато се прехвърля недвижим имот. Формата за действителност е нотариален акт. В случай, че тази форма не бъде спазена, то договорът е нищожен и не произвежда действие – аргументи от чл. 18 и чл. 26 от ЗЗД – „договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт“. В определени случаи е налице изискване за форма и при продажбата на някои движими вещи, каквито са автомобилите.
Кога може да бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба на имот и какво представлява той?
Доста често поради различни обстоятелства се налага да бъде сключен така нареченият предварителен договор. По своята правна същност той е едно съглашение, с което страните постигат съгласие в бъдеще да сключат окончателен договор в предписаната от закона форма и при определени условия.
В каква форма следва да бъде сключен предварителния договор?
За разлика от окончателния договор, предварителният договор следва да бъде сключен в обикновена писмена форма. Облекчената форма обаче не изключва множеството рискове, които биха могли да възникнат от такъв договор.
Какви са възможните рискове и как да защитим правата и законните си интереси?
Предварителният договор няма вещнопрехвърлително действие. Той не ви прехвърля правото на собственост върху даден имот. Той обаче е едно обещание, че в бъдеще собствеността ще ви бъде прехвърлена при условията и в срока, предвидени в договора.
Основен принцип в правото е, че никой не може да прехвърли права, които самият той не притежава.
Поради тази причина следва да се уверите, че продавачът е действителният собственик на имота. Това обстоятелство подлежи на проверка по различни начини, в зависимост от това как самият продавач е придобил собствеността.
В случай, че продавачът е закупил имота, следва да представи нотариалния акт за покупката. Следва също така да бъде извършена проверка дали след като е придобил собствеността тя не е е обременена с вещни или облигационни тежести – ипотеки, възбрани, вписани наемни правоотношения и други права на трети лица. Това е от изключително важно значение, тъй като искате да придобиете собствеността „чиста“ и да предотвратите риска да бъдете съдебно отстранени от имота.
Ако продавачът се легитимира като наследник на имота, то следва да представи документ за собственост на своя наследодател, както и удостоверение за наследници.
В случай, че наследниците са повече от един следва да бъде проверен въпросът дали не е налице съсобственост върху имота. Възможно е някои от наследниците да са направили отказ от наследство, с което да се е увеличил пропорционално дела на останалите, или да е извършена делба, при която имотът е възложен на един от наследниците, а дяловете на останалите са изплатени в пари. Всички тези обстоятелства подлежат на проверка.
Възможно е също така да е налице правен спор, касаещ собствеността върху имота. хипотезите са най-различни. Възможно е трето лице да е предявило осъдителен иск за разваляне на придобивното основание, с което вашият продавач се легитимира като собственик. Такъв е примерът при развалянето на договор за прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Възможно е също така да е предявен така нареченият ревандикационен иск (чл. 108 от ЗС), с който се иска признаване, че ищецът е собственик на имота и едновременно се цели осъждане на ответника да предаде владението върху имота. Тези правни спорове пряко касаят вашите права върху имота при евентуалното му придобиване. Това е така, тъй като посочените съдебни искови претенции подлежат на вписване в имотния регистър – арг. от чл. 114, буква „а“ от ЗС – „трябва да бъдат вписани:
а) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) исковите молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, подлежащи на вписване по чл. 112. Когато вписването на исковата молба е предвидено с изрична разпоредба на закона, те произвеждат спрямо трети лица действието, посочено в същата разпоредба“.
Има ли особености покупката на имот от новопостроена сграда или в сграда, която предстои да бъде построена?
Покупката на имот в новопостроена сграда или в сграда, която предстои да бъде построена има своите позитиви (като например атрактивната цена), но също крие определени рискове.
Като риск следва да се отчита въпросът дали инвеститорът ще успее да реализира строежа, съобразно уговореното между страните.
При покупка на имот от инвеститор отново следва да бъдат проверени редица обстоятелства.
На първо място следва да бъде проверено дали строителят има надлежно учредено право на строеж върху терена. Правото на строеж е вещно право и като такова подлежи на учредяване чрез нотариален акт. Липсата на предписаната от закона форма води до нищожност на сделката.
Следва също така да бъде направена проверка дали е налице учредена ипотека върху правото на строеж или върху терена на сградата. Това е най-често срещаната хипотеза на практика.
Инвеститор получава право на строеж върху определен терен, като в последствие ипотекира така полученото право, за да получи финансиране от банка. В този случай от изключително важно значение е да знаете дали ипотеката разпростира своето действие и върху новопостроените обекти в сградата. Налице са редица хипотези, при които при справка касаеща имота, се получава информация, че същият не е обременен с ипотечно право.
Въпреки това при по-обстойна проверка, а именно при проверка собствеността върху терена се получава ситуация, при която вещното право на строеж или самият терен са ипотекирани и тази ипотека автоматично разпростира действието си върху построените обекти в сградата.
От изключително важно значение е да бъде проверено и имущественото състояние на инвеститора, както и неговото представяне на пазара на недвижими имоти. Налице са редица случаи, при които новоучредени търговски дружества без налично имущество стартират дейност по строителство. При недостиг на средства те преустановяват строителния процес. По този начин за купувачите възникват възможности да предявят претенции по съдебен ред. Въпреки това в определени случаи съдебните битки са обречени, тъй като строителното дружество не разполага с налично имущество. Получава се ситуация, при която дадено лице печели своето дело срещу строителя, но не може да събере присъдените му суми поради липса на имущество. Ето защо от изключително важно значение е да бъде проверено имотното състояние на строителното дружество.
Важни уговорки в предварителния договор!
От изключително важно значение е в предварителния договор да включите уговорка, съгласно която продавачът следва да ви прехвърли собствеността свободна от всякакви вещни и облигационни тежести. Такава уговорка следва да бъде включена и в нотариалния акт за сделката в последствие. Същата може да бъде скрепена и с различни санкции, в зависимост от случая – лихва за забава, неустойка, връщане на задатъка в двоен размер.
Какво може да се случи, ако продавачът не е собственик на имота или върху него има тежести?
В тези случаи е възможно да претърпите съдебно отстраняване от имота, въпреки че сте заплатили цялата цена на продавача.
Възможно ли е да възникнат проблеми за продавачите на недвижими имоти?
Участието в гражданския и търговския оборот крие рискове и за двете страни по сделката. Рискове могат да възникнат и за продавача на недвижим имот. Основният интерес, който той има е да получи договорената цена в сроковете, разписани в договора.
Налице са редица действия, които обезпечават правата на продавача при сделки с недвижими имоти. Подписването на предварителен договор и получаването на задатък (капаро) са едни от тях.
Ако купувачът бива кредитиран от банка, е препоръчително да бъде поискано писмено потвърждение от страна на банката, че лицето ще бъде кредитирано.
В заключение: Сделките с имоти крият значителни рискове. Препоръчително е преди предприемането на каквито и да е стъпки да се консултирате със специалист в областта.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.