Договорът за наем е един от най-често срещаните договори в гражданския и търговски оборот. Всекидневно възникват спорове по повод изпълнението на договора. Поставят се редица въпроси относно развалянето му и евентуалното опразване на наетото помещение след това, както и относно поддръжката на наетата вещ.
В настоящото изложение ще се спрем на основни въпроси, касаещи договорът за наем на недвижим имот.
1. Същност на договора за наем.
Доколкото наемът е част от богатата палитра на договорните отношения, той се вписва в общата дефиниция на понятието “договор”. Съгласно чл. 8 от ЗЗД “договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях”. Чл. 228 от ЗЗД доразвива тази обща законодателна разпоредба, като регламентира, че “с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят – да му плати определена цена”. Именно от тук се извежда същностната характеристика на договора за наем. По своята правна същност той е:
Двустранен – защото от сключването му се пораждат задължения и за двете страни. Задължение на наемодателя е да предостави имота за ползване на наемателя и да му обезпечи възможността да го използва спокойно за периода на договора. Задължение на наемателя е да заплаща уговорената наемна цена.
Възмезден – защото са налице насрещни престации между страните по договора. Наемателят заплаща определена цена за предоставеното ползване на имота.
Комутативен – защото страните още при сключването на договора са запознати с обема на техните права и задължения.
ВАЖНО: Договорът за наем по правило е неформален. Това означава, че не се изисква писмен документ, който да отразява сключването му. Въпреки това процесуалният закон поставя ограничения при доказването на такъв тип договори при липса на писмен документ. Ето защо е препоръчително договорът да бъде обективиран в писмена форма, която да отразява действителната воля и уговорки между страните. Така при евентуален спор относно изпълнението на договора, процесът на доказване в съдебното производство бива значително облекчен.
2. Права и задължения на страните.
Договорът за наем поражда както права, така и задължения и за двете страни. Законодателната рамка предписва основните такива. Доколкото обаче в гражданските и търговски отношения действа принципът на свободата на договарянето, страните могат да постигнат и различно договорки в зависимост от конкретиката на случая.
Основно задължение на наемодателя е да предостави на наемателя възможността да ползва имота необезпокоявано за периода на договора. Неизпълнението на това задължение е скрепено с негативни последици. Наемателят може да предяви искова претенция за реално изпълнение. Може също така да развали договора по реда на чл. 87 и сл. от ЗЗД, като претендира и обезщетение от наемодателя. Развалянето се осъществява извънсъдебно с едностранно уведомление от страна на изправната страна, отправено до неизправната такава.
Наемодателят е длъжен не само да предаде имота, но да го предаде и в състояние, което отговаря на ползването за което е нает – арг. от чл. 230, ал. 1 от ЗЗД. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.
Имотът може да страда от определени недостатъци. Те могат да бъдат видими или скрити. Видимите недостатъци са такива, които се забелязват с просто око при обикновен оглед на имота. За тези недостатъци наемодателят не отговаря, тъй като те са били известни на наемателя към момента на огледа и той се е съгласил да се задължи по договора, въпреки тяхното наличие. Изключение от това правило е налице, когато тези недостатъци са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство. За скрити недостатъци на имота наемодателят отговаря. Той трябва да бъде уведомен своевременно за тях от страна на наемателя след тяхното откриване.
Задължение на наемателя е да заплаща наемната цена. В общия случай той заплаща и всички разноски за консумативи, свързани с ползването на имота – сметки за електричество, вода, парно, входни такси и други. Неизпълнението на тези задължения поражда правна възможност за наемодателя да предяви осъдителна претенция пред съд.
3. Поддръжка на имота.
Всяка една вещ се захабява в следствие на нейното ползване. Недвижимите имоти не правят изключение. Законът регламентира различен подход за поддръжката на наетия имот, като се изхожда от вида на захабяването.
Съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД “дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя”.
Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря.
Възможни са различни хипотези на практика. Често срещан пример е наличието на повреда на имота, която уврежда и чужд имот. В тези случаи наемодателят следва да отстрани повредата. Въпреки това той може да бездейства. В този случай, за да не отговарят солидарно с него за увреждането на чуждо имущество наемателите могат да отстранят за своя сметка щетата, като прихванат това плащане срещу наемната цена.
След изтичане на срока на договора наемателят следва да върне вещта. Чести спорове в практиката се повдигат от състоянието на имота при неговото връщане. Препоръчително е както при сключване на договора, така и при връщане на имота да се съставят предавателни протоколи, които да отразяват състоянието на имота към деня на подписване на документа. Посоченото изискване не е законово задължение, но всяка документация на гражданските правоотношения облекчава доказването при евентуални спорове.
4. Срок на договора.
Договорът за наем може да бъде срочен или без определен в него срок. Срочният договор има действие до изтичане на срока, уговорен между страните. Безсрочният договор може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие от всяка една от страните – арг. от чл. 238 от ЗЗД.
Чл. 238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден – достатъчно е предупреждение от един ден.
Въпреки това доста често срещано в практиката е да се уговаря прекратяване на договора с едномесечно предизвестие въпреки наличието на посочен срок на действие на договора. доколкото в гражданскоправните отношения действа принципа на свободата на договарянето, няма пречка да се предвиди такъв начин на прекратяване на договора. такъв срок на предизвестие може да бъде уговорен в полза на двете страни или в полза на една от страните.
5. Пренаемане
Наемателят може да отдаде под наем на трети лица целия или част от наетия имот. Това е правилото. Въпреки това страните могат да уговорят противното – че наемателят няма право да преотдава под наем имота или части от него на трети лица – арг. от чл. 234 от ЗЗД.
Чл. 234. Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.
Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.
Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.
6. Прекратяване на договора.
Договорът може да бъде прекратен при наличието на взаимно съгласие от двете страни. Прекратяване може да настъпи и при изтичане срока на действие на договора. Ако след изтичане на срока на действие на договора имотът продължи да се използва със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок – арг. от чл. 236 от ЗЗД.
Чл. 236. Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
Договорът може да бъде прекратен и с отправяне на предизвестие за прекратяване, ако такъв ред е предвиден в самия договор.
7. Разваляне на договора.
Неизпълнението на договора влече след себе си редица правни възможности за изправната страна. Една от тези възможности е развалянето на договора. Развалянето на договор за наем се осъществява посредством извънсъдебно волеизявление на изправната страна, отправено до неизправната страна. В общия случай на неизправната страна следва да се предостави допълнителен срок за изпълнение на задължението, освен ако ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време.
След развалянето на договора липсва основание, въз основа на което бившият наемател да обитава имота. Той следва да напусне същия. Ако обаче отказва да стори това, за наемодателят възниква правната възможност да предяви иск за опразване на помещението.
Нашият екип притежава необходимата експертиза и опит в областта, която ни дава възможност да предоставим пълно и изчерпателно правно становище и съдействие по вашия случай.